【关键词】房屋买卖  农村房屋 合同效力

【基本案情】

原审原告付某再审诉讼请求：1、请求法院确认原告与二被告于2004年11月28日签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院判决二被告立即返还原告涉案房屋；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年11月28日，原告开办一座养殖场，为了经营方便，搬至养殖场居住。又因办厂需要经费，故此将自有宅基地上自建正房五间、厢房五间连同周围院墙一并出售被告。签订协议后，被告支付购房款17000元，原告将房屋交与被告使用。因宅基地使用权系村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，原、被告根本无法办理土地使用权变更手续。原告找被告协商返还宅院，被告推拖至今不予返还，原告无奈之下起诉至法院。

原审二被告再审辩称：不同意原告的两项诉请，具体理由如下：一、涉案房屋买卖合同是双方平等自愿协商的基础上签订的，不存在欺诈胁迫等行为，该合同是双方的真实意思表示，当时也经过村委会同意；二、我国的宪法法律及国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，也没有规定农村房屋不可以转让给不同集体经济组织的村民，原被告间的房屋买卖合同不违反法律法规等强制性规定；三、该房屋买卖行为发生在2004年，合同签订后被告已在该房屋居住17年，被告认为如果人民法院认定涉案房屋买卖合同无效有违诚实信用原则，也不利于市场经济鼓励交易的原则，故综上请求人民法院依法驳回原告诉请。

本院查明事实：二被告系夫妻。原告与二被告于2004年11月28日签订《卖房协议》，约定二被告购买原告位于香河县某村宅基地，房屋总价款17000元。协议签订当日，被告高某某向原告支付全部房款，原告将涉案房屋交付二被告使用至今。后双方因《卖房协议》效力问题发生争议，原告诉至本院。

河北省香河县人民法院于2019年5月6日作出判决：一、原告付某某与被告高某某、张某某于2004年11月28日签订《卖房协议》无效。二、二被告于判决生效后三个月内返还原告位于香河县某村的房屋。三、原告于二被告返还涉案房屋后七日内返还二被告购房款17000元。原审判决生效后，河北香河县人民法院于2020年12月10日作出民事裁定书，裁定本案再审。河北香河县人民法院于2022年4月15日作出判决：一、维持本院民事判决第一项；二、撤销本院判决第二、三项；三、驳回原审原告付某某的其他诉讼请求。付某某为提出上诉，该判决已发生法律效力。

【裁判理由】

法院生效判决认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权系村集体经济组织成员享有的权利。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件。鉴于二被告并非涉案房屋所在地农村经济组织成员，且原、被告双方签订的《卖方协议》亦未经有关组织部门批准。因此，原告与二被告于2004年11月28日签订《卖房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，该《卖房协议》无效。但鉴于二被告已按照协议约定支付房款，原告亦按协议约定交付房屋，被告已在该房屋居住17年。双方合同已履行完毕至今，原告以合同无效为由要求二被告返还房屋，有失公平和诚信。本着尊重现状、维持稳定以及诚实信用的原则，二被告对涉案房屋享有占有、使用、居住的权利。故原告要求二被告返还涉案房屋的请求，本院不予支持。

【裁判要旨】

出卖人向集体经济组织成员之外的人转让房屋，在处理房屋的同时也处分了宅基地使用权。法院因农村房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定而确认合同无效后，应当结合现有的房屋占有关系、使用现状等，本着尊重现状、维持稳定以及诚实信用原则，维持受让人对房屋继续占有、居住和使用的权利。首先，根据司法实践，农村房屋买卖合同并非都认定为有效或无效，根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷，二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷，三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的法律、法规、政策也不同，因此在认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。

以上述案件为例，我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向外集体经济组织成员转让，对于这类合同，应依据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百五十三条，确认合同因违反法律、行政法规而无效。

其次，确认此类合同无效后，本应依据《民法典》第一百五十七条规定判决买受人返还房屋，但当《民法典》分则与总则产生分歧时，应当适用总则之规定。上述案例中，出卖人作为房屋买卖合同法律关系当事人，明知案涉房屋现价远高于合同签订时约定价格，而主张买卖合同无效，并依据《民法典》第一百五十七条要求买受人返还房屋，明显违法《民法典》总则中规定的诚实信用原则，即《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”，故上述案例不应适用《民法典》第一百五十七条。

最后，司法实践中，一般都是将非同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同认定为无效合同，但买受人已占有使用多年的无需返还。上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8963号民事判决认为，虽然买卖双方就系争农村房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于买卖双方已按照协议约定支付房款，卖方亦按协议约定交付房屋，卖房对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间卖方从未提出过异议。现卖房要求买方搬离并返还农村房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对卖房的诉请不予支持，尚无不当。因此，对此类案件的裁判还应参照合同签订时间、买受人居住时长、房屋现状、动迁利益等因素具体情况具体分析。

总之，民事活动自身具有复杂性、多变性，为使民事法律适用于复杂的形势变化，客观上要求法官在解释法律和合同时，应当依据诚实信用原则进行补充，弥补合同漏洞。同时，从国家城镇化角度出发，从法律、地方规章层面应进一步规范涉农村宅基地流转，引导农民正确行使处分房屋的权利。