关键词  租赁合同 违约 解除合同 违约金 调整

内容摘要

    本案系一起典型的租赁合同纠纷案件。被告将涉案承租的两栋教学楼、两栋仓库等全部租赁物租给他人，涉及租户较多，如贸然解除合同，不利于租赁市场稳定，存在很大隐患，且会引发一系列连锁反应，出现大量相关联案件，法律效果与社会效果很难周全统一。香河县人民法院裁判理念大胆创新，打破“合同解除看合同约定”的陈旧审判思路，综合考虑各方因素，暂不解除租赁合同，在平衡双方利益，调整违约金数额上又进行了深入研究和探索，酌情予以适当减少。

裁判要旨

1.对于违反合同约定，达到合同解除条件的案件，亦应从大局出发，利求维护社会稳定，保护市场秩序，综合考虑各方因素，根据案件情况，从实际出发，判决是否解除租赁合同。

2. 当事人认为原告主张的违约金数额过高，请求减少的，应综合考虑原告的损失及提交的证据，本着适当减少原则，予以调整并酌情确认违约金数额。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四  条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

案件索引

    一审：廊坊市香河县人民法院（2018）冀1024民初4481号（2019年4月3日结案）

    二审：廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终2572号（2019年7月22日结案）

基本案情

原告诉称：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》，并判令被告立即将承租的两栋教学楼、两栋仓库、一栋饭堂、一栋宿舍及院落场地等全部租赁物如数返还原告；2.被告立即给付原告租金1097983.02元及违约金1748802.29元，共计2846785.31元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月10日，原告将位于香河县新开大街原周元驻军南院及院内教学楼等房屋出租给被告，并与被告签订《租赁合同》，按照合同约定，租赁期限为8年，即自2014年12月1日起至2022年11月30日止。每满12个月为一个租赁年度，第一租赁年度的租金为1004810元。以后，年递增3%。上缴款，所付的租金于每一租赁年度开始的二个月之内付清。依此约定，第四个租赁年度的租金为1097983.02元。该合同第十二条第四款明确约定，拖欠租金达20天，经催要不成，原告可终止本合同并收回出租的房屋场地及相应设施。除此之外，被告还应承担本合同租赁期限的存续期限全部租金的30%违约金。该合同签订后，原告按约将出租的院落及房屋交给了被告。但对于第四个租赁年度的租金，也就是2017年10月至2018年11月30日的租金，被告本应于2017年10月至11月之内付清。但时至今日，仍尚欠租金1097983.02元。几经催要，也无结果。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

    被告辩称：关于原、被告签订的《租赁协议》，截止到2016年度的租金，被告准时无误的交给原告，因原告租给被告的房屋与场地隶属于军队空余房地产。2017年10月份，军队出台停止有偿服务管理规定，经与原告协商未达成协议，截止到2018年11月12日，未履行租赁合同，且因原告与军队签订的原租赁协议终止，签订的托管或其他协议因投资方是被告，所以请求重新签订与原告的租赁协议，并减免租金。另外，原告在驻军南院报给军队的所有投资都出自被告。

法院经审理查明：2014年9月10日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于香河县新开大街原周元驻军南院（院落占地面积16亩），有两栋教学楼、两栋仓库、一栋饭堂、一栋宿舍，总建筑面积约5000平方米，其余为场地和通往建筑及设施的道路一并出租给被告使用。该合同第二条约定，租赁期限为8年，即自2014年12月1日起至2022年11月30日止。每满12个月为1租赁年度，甲方（原告）应于本合同签订之日将所出租的场地、房屋交给乙方（被告）。该合同第三条约定，租金按租赁年度计算，乙方转租后第一租赁年度的租金从2014年12月1日起开始为1004810元。以后，年递增3%。上缴款，于每一租赁年度开始前的二个月之内付清（2014年10月1日前交第一个租赁年度租金），租金交清后合同开始生效。该合同第六条约定，乙方于本合同签订后，付甲方保证金10万元（无利息）。此款于本合同终止或解除时，双方就租赁的债权债务清算完毕后，甲方退还给乙方。该合同第十二条第四款约定，拖欠租金达20天，经催要不成，原告可终止本合同并收回出租的房屋场地及相应设施，并不承担因此给乙方造成的损失。除此之外，乙方还应承担本合同租赁期限的存续期（本合同所指的存续期是以整个租赁期减已履行的期限）全部租金的30%违约金。该合同第十三条约定，单方终止合同或有其他违约行为，违约方按本合同租赁期限的存续期的租金的30%给付对方违约金，并承担经济损失。该合同签订后，原告按约将出租的院落及相关房屋等交给了被告。后被告按约付清原告前三个租赁年度的付金，自2017年10月起至今，被告未再支付原告租金。其中2017年10月至2018年11月30日期间为第四个租赁年度，租金为1097983.02元。

另查，2017年7月10日，中国人民解放军空军房地产管理局北京房地产管理处与原告某公司签订《军队房地产租赁合同》，将河北省香河县新开街南场地10600平方米，房屋建筑面积2800平方米，坐落号为空直冀字第3379号，出租给本案原告使用，租赁用途仓储，租赁期限自2013年1月1日起，至2022年12月31日止。2018年6月20日，中国人民解放军空军房地产管理局北京房地产管理处与原告某公司又签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。该整改协议第二条约定：“经测量，实际租赁面积：房屋建筑面积10306平方米，营区面积10600平方米。”该整改协议第三条约定：“整改协议自签订之日起，整改后租赁期限调整为租期4年又6个月，自2018年6月30日起至2022年12月31日。”该整改协议第五条约定：“整改租赁用途：宾馆、幼儿园、商业。”该整改协议第十一条附加条款约定：“原有与本项目有关的一切合同、协议作废；等等。”

以上事实，有当事人陈述及原告提交的《租赁合同》，被告申请法院调取的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》等证据予以证实。

裁判结果  

    香河县人民法院于2019年4月2日作出（2018）冀1024民初4481号民事判决书，判决如下：一、被告孙某给付原告香河某公司2017年10月至2018年11月30日的租金1097983.02元及违约金500000元，共计1597983.02元。于判决生效后十五日内履行。二、驳回原告香河某公司的其他诉讼请求。案件受理费29674元，减半收取计14837元，保全费5000元，由原告香河某公司负担8702元，被告孙某负担11135元。

后被告孙某不服上述判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉。廊坊市中级人民法院经审理认为二审查明事实与原审判决认定事实相一致，并于2019年7月22日作出（2019）冀10民终2572号判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由  

    香河县人民法院认为，原告某公司与被告孙某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告主张解除与被告签订的租赁合同，并主张被告立即将承租的两栋教学楼、两栋仓库、一栋饭堂、一栋宿舍及院落场地等全部租赁物如数返还原告，被告不同意解除合同及返还租赁物。根据本案实际情况，被告孙某已将部分租赁物转租他人经营使用，涉及案外人员较多，如解除本案中的租赁合同，势必影响租赁物其他相关租赁合同的履行，也不利于租赁市场的稳定性，从这个角度考虑，以原、被告租赁合同继续履行为宜。故对原告主张解除租赁合同及返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。被告孙某未按租赁合同的约定给付租金，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告给付租金1097983.02元（2017年10月至2018年11月30日第四个租赁年度租金），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告给付违约金1748802.29元（8个租赁年度的总租金数额为8935108.2元，后5个年度的租金数额为5829340.97元，按30%计算违约金）。本院认为，被告未按租赁合同的约定给付原告租金，确实会给原告造成相应损失。但原告未能举证证实其实际损失情况和数额，且被告在庭审后补充意见，认为原告主张的违约金过高，要求降低违约金数额。根据本案租赁合同的实际履行情况、预期利益等因素，原告主张的违约金数额过高，故本院适当减少违约金，酌情确认违约金数额为500000元。对原告诉讼请求中违约金合理部分，本院予以支持。以上被告共计给付原告租金、违约金1597983.02元。

   廊坊市中级人民法院认为，涉案合同在双方履行过程中，虽然有军产政策的调整，未影响涉案合同的履行，即未影响被上诉人关于涉案租赁物出租权、上诉人按合同约定对租赁物的承租权。上诉人关于被上诉人出租权灭失，租赁合同失去根基，应终止租赁合同的履行的上诉主张没有证据支持；认为根据租赁合同的约定，双方自行承担不利后果，不存在上诉人所称的利益失衡问题；认为一审法院依据当事人申请进行调整，酌定违约金数额并无不当。

案例注解

随着改革开放的不断深入，人民的生活水平逐步提高，社会经济的发展和进步，也让人们的思想发生了变化，出现了很多新生事物，也不可避免的带来一系列变革和影响，产生很多连锁反应，出现诸多新型经济纠纷。法官在审理案件时应在遵循大原则、大公平的基础上深入研究，反复推敲，让裁判理念适应新的社会发展和司法需要，深刻领会司法精神，灵活运用裁判规则，从实际出发，解放思想，实事求是,合情、合理、合法的作出法律效果和社会效果相对统一的判决，这是值得我们法律工作者不断反思、勇于创新和不懈努力的。

在租赁合同纠纷案件的审理中，法官亟需解决以下三个问题：一、违约责任的认定；二、合同解除与否的认定（一方违约，另一方主张解除合同，是否能够得到法院支持）；三、违约金数额的调整和认定（违约金计算标准或数额过高，法院如何认定、调整）。

     一、违约责任的认定

    观古代，《论语》有云：“人而无信，不知其可也”。意思是说，人如果不讲信誉那怎么可以呢？“得黄金百，不如得季布诺”出自《史记》，是一诺千金的由来。人背信则名不达。人无忠信，不可立于世。看现代，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。可见，在租赁合同的履行过程中，如一方当事人不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，构成违约，应承担违约责任。因此，是否违约主要是看当事人是否违反合同约定，是否全面履行自己的义务。本案中，被告未按租赁合同的约定支付租金，构成违约，应当承担相应的法律后果。

    当然，笔者认为，合同约定和法律规定都不应是冷冰冰的，应该是有温度和感情的，法官在裁判时也应考虑到大环境和时代背景，站在合同双方的角度和立场，充分理解双方的困难，权衡双方利益得失之下，作出符合现实情况合情、合理、合法的判决。比如，2020年受新冠肺炎疫情的影响，导致租赁市场不稳定，成交量断崖式下跌，经济发展受到很大打击。同时，租户拖欠租金，诚信降低，导致租赁合同的履行受到很大影响，随之将出现大量租赁合同纠纷，在双方矛盾协商解决不了时类似案件必然会相继涌入法院，也会给法院审判工作带来很大的挑战。法官在判决时，对疫情期间的租金给付期限进行合理的宽延，对病情期间的租金数额给予适当的减免，也将是最合情、合理、合法，也是最明智的判决。

    二、租赁合同解除与否的认定

   《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的条件和情形，其中第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以上相关法律条文，规定了解除合同的约定条件及法定条件。该法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此条是关于租赁合同解除的法律规定。本案中，被告未按租赁合同约定的时间及数额支付租金，原告可以依据租赁合同的约定及法律规定主张解除租赁合同，如果只涉及两方，应本着“意思自治，约定优先”的原则，最大限度维护守约者的利益，判决解除租赁合同，这样的判例应该是常见和普遍的，也是符合大多数裁判者主流认定意见的。但本案法官认为，判决应着眼长远，顾全大局，不能只看眼前得失，要尽量达到法律效果和社会效果的统一。因此，从维护租赁市场稳定性的角度出发，租赁合同是否应当判决解除，法官应谨慎处理。

    随着社会经济的发展，各类市场多元化，租赁市场的主体和客体也不再直观单一，变得抽象复杂，经营方式和租赁理念也逐渐大胆开放，外界不确定因素增多，导致租赁合同的稳定性受到影响，租赁合同的履行风险也随之变大。因此，法律条文的适用不应当是机械呆板的，固执守旧的，法官应该跳出原有陈旧审判思维，灵活运用裁判理念，大胆创新，敢于打破以往常见判例的认定。这就需要法官根据案件实际情况，查明是否涉及其他案外人，是否影响租赁市场的稳定，并考虑到判决带来的影响、后果及溯及力，综合认定是否应当解除租赁合同。如法官草率的一判了之，按照以往判例判决解除合同，虽然安全不出错，但未免太过迂腐保守，违背立法初衷，很难达到理想的判决效果，更谈不上法律效果与社会效果的统一。特别是2020年受新冠肺炎病情的影响，可能将出现大量一方违约，另一方主张解除租赁合同的案件，相信这些案件租赁合同的解除与否同样值得我们每个法官大胆创新地运用司法智慧，具体情况具体分析，在不断思量、反复琢磨、深入研究的基础上妥善处理，从而真正巧妙化解当事人纠纷，保障租赁市场平稳健康有序发展。

    三、违约金数额的认定

    违约金是一种民事责任形式。如合同约定的违约金过高，法院是否必须调整？笔者认为，应从实际出发，结合案件情况，具体分析和裁量，不能简单粗暴的搞一刀切、一概而论，而应该坚持“以当事人申请调整为主，法院主动调整为例外”的原则。

   《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。可见，当事人对违约金的约定只要是双方真实意思表示，法律就应充分尊重，其效力也应肯定，这样能有效保障当事人的意思自治，也最符合双方合同约定。但如果仅仅按照意思自治原则，当事人之间就可以随意约定，法律也不干预，有些当事人就会利用所谓的合同约定和法律规定采用不正当的方式来为自己获取暴利。因此，违约金标准或者数额约定过高，会使双方利益严重失衡，法律不会鼓励当事人签订这样的契约。但不管合同中关于违约金约定过高还是过低，双方当事人都自愿接受或主动履行的，应视为当事人对诉讼权利的放弃行使，这时，法院不应主动酌减违约金数额。因此，当事人请求和申请减少违约金是法院调整违约金数额的前提。当然，如果合同中关于违约金的约定涉及到公共利益、国家利益、他人利益或者违反法律规定时，即使当事人未提出减少或者申请调整时，法院也应有主动干预和适当调整的必要，这是违约金调整原则中的例外。同时，法院根据当事人请求适当进行调整，从本质上讲是一种司法救济，为维护民法的公平正义和诚实信用原则，是合情、合理、合法的干预，也是必要的救济手段。

   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。可见，对于违约金过高的认定标准，应从案件实际情况出发，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。因此，违约金过高的认定、减少程度、数额多少的确定，法官应根据个案情况综合各方因素相对客观、公平、合理的予以裁量。本案中，原告主张被告给付租金数额为1097983.02元，但主张的违约金数额却达1748802.29元，明显符合违约金约定过高的情形，且原告未能举证证实其实际损失情况和数额。同时，被告认为，原告主张的违约金过高，要求法院判决时降低违约金数额。根据本案租赁合同的实际履行情况、预期利益等因素，认定原告主张的违约金数额过高，应适当减少，并酌情确认违约金数额为500000元。可以说，本案违约金数额的调整和认定应当是法官综合考虑各方因素并平衡双方利益之后酌情裁量结果。