从2.7万亿土地出让金和“拆迁暴富”看城市居民的购房负担

　　在中国城市现行土地制度和住房制度下形成怎样的利益关系呢？城市居民的购房负担有多重呢？

　　现行城市土地基本制度是土地国有制和市场化出让制。也就是全部城市土地只有城市政府才能按照市场价出让给开发商。城市郊区农民集体所有制的土地，必须首先由政府统一征收，转变为国有土地后，再由政府以市场价卖给开发商。近20多年来，由于经济社会高速发展，工业化、城市化的快速推进，拉动房地产需求和房地产价格持续上涨。城市土地高速增值，成为一堆堆真金白银。然而，另一方面却加重了居民的购房负担。下面，我们来算一算帐。

　　那么，在现行城市土地制度下，谁是利益获得者呢？

　　第一个利益获得者是城市政府。据媒体报道，2010年政府出让金总额达２．７万亿元，同比增幅达７０．４％——国土资源部负责人７日在全国国土资源工作会议上披露的数据，揭示出２０１０年国内土地市场的一场“盛宴”。据新华网2010年12月21日报道“北京市土地中心的公开信息显示，截至昨天，北京今年通过招拍挂公开出让的经营性用地已达234宗，成交金额1145亿元，再创历史新高。而年底前，包括昨天开标的5宗住宅及混合用地在内还将有39宗土地出让，业内人士据此预测，北京今年全年土地成交金额有望突破1300亿元。”在现行房地产制度下，政府不但可以获得大量土地出让金，而且在开发商出售或出租商品房时，还可以从中获得大量的税收收入。因此，现行土地出让制度使地方政府产生出让土地的强大动力，推动政府持续不断的卖地。

　　第二个受益者是房地产开发商。开发商虽然在受让土地时要支付巨额的土地出让金，但是，开发商在完成房地产开发项目后，可以以高额的房地产产品价格向用户出售或出租商品房，从而获得高额的利润回报。近几年，每年商品房销售额达到5万亿元以上，如以30%的利润率计算，开发商每年获得的利润在至少在1.5万亿元以上。

　　第三个利益获得者是城市中有较大房产的拆迁户。有媒体报道，一些大城市的拆迁居民获得几千万甚至数亿的收入。据2010年12月22日新京报记者马力报道：“丰台区相关负责人介绍说，今年北京启动了50个重点村的城市化工程，丰台区涉及了8个重点村项目。丰台两年的城市化工程所需资金共500亿元，今年的资金需求高达249亿元，其中大部分用于支付个人及集体的拆迁资金。目前，西局、大红门等重点村开始拆迁，并正在发放拆迁款，两个村共获得近80亿元的拆迁补偿款。”据中广网广州8月23日消息 据中国之声《新闻纵横》08时01分报道，最近，广州天河区新塘城中村整体改造开始签约，涉及面积78万多平方米。此次改造成本46.55亿元，由政府保底。经过拆迁，户户村民都将成为“百万富翁“，最多一户估价超过5000万元。在上海浦东新区，一些拆迁户根据自己原有的房屋面积，可以拿到3套甚至更多套的新建住房。以每平方米2.5万元计算，城市郊区的农民拆迁户如果拿到300平方米房屋，其房产价值至少达到700万元以上。

　　那么，在现行城市房地产制度下，加重了谁的负担呢？谁是利益受损者呢？显然，是城市居民，尤其是广大购买商品房的城市居民。政府获得的土地出让金、开发商获得的高额利润、大量的拆迁安置费，最后都会加到商品房价格中，成为高房价的一部分，最后会转嫁给购房者。以2010年为例，土地出让金2.7万亿元（会加到以后开发的商品房价格中）；2010年出售的商品房的土地出让金可能是以前2-3年出让的土地。据2010年12月27日人民日报报道：“近10年来，各地土地出让金收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。”就以2009年的土地出让金1.5万亿元作为2010年出售商品房的加价计算，加上开发商利润至少1.5万亿元，再加上拆迁安置费至少有0.5万亿元，2010年城市购房者为地方政府、开发商和拆迁安置承担的费用高达3.5万亿元之多。

　　现行城市土地制度极大地加重了城市居民的住房负担和政府成本。城市居民是城市建设、发展的主力军。但是，他们不但不能分享城市发展的好处，相反，却要为解决住房问题而付出高昂的代价。他们成了现行城市房地产制度的牺牲者。一项好的改革制度的实施，能使大多数居民受益。然而，现行城市土地批租制度实施20年的实践证明，这项制度的实施，使地方政府和房地产开发商获得了巨大的利益，使广大城市居民尤其是购房居民背上沉重的购房负担，甚至是为了购买一套住房，全家几代人的积蓄被榨取一空。城市商品房成了榨取城市居民血汗的压榨机！

　　结论是必须彻底改革现行城市土地和住房制度！