房产泡沫破灭后燕郊的新起点

　

　　　　房产泡沫巨大

　　燕郊，一个临近北京的河北小镇，近年来，由于其地理优势，带动了当地房地产业的迅猛发展，大量的北京消费人群涌向燕郊购房置业，但其中也夹杂不少投资投机者。

　　日前，有机构数据统计显示：目前燕郊区域在售及即将入市的楼盘有28个，后期存量供应面积约为1406万平方米，供应量相当惊人，而且大多数项目为普通住宅产品。

　　有业内人士对中国经济时报记者表示，目前燕郊房地产行业“一家独大”，与实际市场需求严重不符，存在严重的泡沫，尽管这样，房地产业依然是河北燕郊甚至三河市的经济支柱。去年开始，国家实施货币紧缩政策，开发商资金链普遍紧张，为了缓解资金压力，燕郊当地各大楼盘纷纷打折降价。

　　与燕郊一河之隔的北京情况也很不好，房价下跌消息不时传出，这对于严重依赖北京消费人群的燕郊楼市来说，无疑是致命的打击，甚至坊间传出了燕郊楼市即将崩盘的消息，这也将给当地主要依靠房地产业的经济带来致命打击。

　　“燕郊其实是当前我国工业化和城镇化发展的一个缩影，存在着不少问题。”上述业内人士对记者表示。

　　7月20日，管理学博士、河北大学经济决策咨询中心副主任、河北大学经济学院教授任丽君在接受中国经济时报记者采访时认为：国际资本的动荡局面引发了全球范围内的房地产业和股票市场的不景气。面对这种国际化的大环境，燕郊作为一个新兴的城镇，房地产业绩下滑、房价下降也属正常现象。

　　任丽君对记者表示，当一个地方的房地产业脱离实际需求而转化为一种投资品时，其中的投资行为难免会掺入投机元素，出现高估房价的泡沫现象。此时，挤掉泡沫不是坏事。因此，无论有无泡沫现象，燕郊都需要用理性的、清醒的头脑去分析，研究泡沫出现的可能性，提前制定稳步消退它的方法，而不应避而不谈，不去直面。

　　“通过五年来燕郊房价涨了四倍、翻了两番的事实，我们不难看出地产业在燕郊经济格局中的分量。”任丽君认为，在全球经济整体不景气的背景下，我国上半年的经济仍保持了9％的增长，这是我国宏观调控政策取得的非常了不起的成就。因此，我们应该对我国经济包括燕郊的房地产业发展充满信心。

　　政府应为失地农民做什么

　　“开发商搞房地产开发把我们的土地都占了，虽说也拿到了补偿，但是再多钱都经不起坐吃山空。”燕郊当地一位农民老马告诉中国经济时报记者，自己已经失去了唯一的生活来源——土地，由于没有其它的技能，现在他为了养家糊口，只能在人多的地方摆摊卖些早点维系生活。

　　近年来，燕郊大规模的房地产开发，使得很多像老马这样的农民失去土地。据老马反映，像他这样除了种地外并无一技之长的失地农民在燕郊不在少数。

　　“房地产开发的对象是土地资源，农民生活的根本保障是土地。”任丽君说，作为农民的生存底线，保存好手中的土地就是等于有了“铁饭碗”，农民是不会轻易放手的。

　　任丽君认为，房地产开发从表面上看是要协调好开发用地与农民土地之间的关系，实质上是要协调好经济发展红利与农民日益增长的物质需求之间的关系，即房地产开发收获的这块“蛋糕”将会拿出多少分配给农民的比例界定问题。

　　那么，对于这些失地农民，当地政府可以为他们做什么呢？

　　任丽君建议：首先要千方百计、尽力避免失地农民再次成为贫困农民，落入社会弱势群体的行列；其次要将房地产开发与农民失地问题作为经济增长的正向影响与负向影响的两个方面来统筹考虑，让失地农民成为经济发展的最大受益者而不是受害者，切实分享区域开放开发形成的红利；再其次要对失地农民进行长期的、动态的跟踪管理，建立失地农民的管理平台，汇集失地农民的相关信息，提高解决问题的时效性和全面性，避免“一锤子买卖”形成的既得利益行为；最后是要加大对失地农民以“提高生存能力”为主题的公益事业的资金与政策投入，比如开展继续教育、职业培训，强化就业安置力度等。

　　产业结构如何调整

　　“当前，由于楼价下降、房地产业绩下滑，给整个燕郊经济系统带来一些不适，使人们对燕郊的发展前景产生忧虑。”任丽君表示，这些不适突出表现在电力、交通、学校教育等基础设施的乏力、失地农民收入状况的不稳定、社会保障覆盖面积与强度等问题。

　　面对这些问题，当地的决策者在思考未来燕郊的发展道路时需要增加哪些内容呢？

　　任丽君认为：首先，这次波及全国地产界的挫折，恰恰可以作为燕郊进行下一步规划的起点。2008年是燕郊的基础设施年，燕郊应在城市基础设施建设中“加快‘补牢’”，并开展全方位的精细化管理，建设中实施稳扎稳打的“细节战略”。

　　其次，从区位来看，多年来是北京成就了燕郊；然而，换个角度分析，这些年来，正是燕郊的发展，才得以承担起这个庞大的服务于首都建设的十万人口的生活保障问题，燕郊的腹地功能差不多被淋漓尽致地发挥了出来。因此，在下一轮的发展中，继续加大与北京相关部门的沟通力度，争取在更多领域取得共识，得到北京的支持是非常必要的。

　　再其次，房地产业对国民经济的贡献虽然巨大，但也是投资风险较大的行业。在燕郊未来的发展格局中，要适当发展农业服务业、传统服务业和现代服务业，在加大城镇形象建设力度的同时，务必要提升这些行业的投入力度，并挖掘其就业潜力，切实、有效地解决当地农民的就业问题，完成这些失地农民向“满意居民”的转变。

　　最后，今后燕郊建设的每一步都应加大实地调研、专家参与和科学规划的力度。具体可以从以下几个方面着力，即“从投入产出的角度，多研究建设中的成本问题；从资源配置的角度，多研究配套机制的设计问题；从以人为本的角度，多关注民生的细节问题；从建设为百年大计的角度，多运用精细化管理的思维”。

　近日，河北燕郊天洋城73号楼7800元/平方米的开盘价，让燕郊房价直降30%的消息迅速传开。

　　作为北京的后花园，燕郊的楼市神话一直依托于北京房价，即使归属河北，天洋城此次新开楼盘30%的直降，也被看作是整个北京市场首个明确降价的品质大盘，同时也被认为是楼市新政以来的降价幅度最大的项目。

　　《每日经济新闻》实地调查了解到，此番燕郊房价个别降幅最大已超四成，一套140平方米的大户型房子最高降幅达到70多万元。尽管如此，该地仍存在不少万元级楼盘，而且不少价格为七、八千元的楼盘都没有降价迹象。

　　部分项目最高降价四成

　　河北燕郊是国内房价上涨最快的地区之一，在房产新政调控之下，这个被吹得最大的肥皂泡开始率先被挤破。

　　相比两个月之前天洋城同小区10500元/平方米的均价，上述降幅的确算是目前国内大规模降价的新盘之一。不过，《每日经济新闻》了解到，此番燕郊房价个别降幅最大已超四成。

　　燕郊上上城的售楼人士向记者介绍，目前上上城140多平方米的大户型从巅峰时刻的1.1万元/平方米直降到现在的5900元/平方米，如此计算，直接降幅达四成多，一套大户型最高可降70万元。

　　燕郊此番乍现的房价直降是否意味着拐点的来临？

　　业内人士对　《每日经济新闻》分析认为，虽然燕郊是目前国内少数几个新房大规模降价的地区之一，但由于燕郊地理位置的特殊性，购房人大部分来自北京，其降价潮很难在全国形成示范效应。

　　跌价只是“中场休息”？

　　事实上，在天洋城新盘开售现场，记者发现，这次直降30%的73号楼盘仅限100多套房源，同时被售楼人员反复强调为“特价楼房”，属于“时不再来”的机会，“是公司为顺应政府密集调控压力不得已而为之。”

　　甚至有天洋城的售楼人员告诉记者，早期开盘均价10500元/平方米的两处未售完的楼盘，目前依然还有维持该价位。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，虽然上上城、天洋城几处项目“万元神话”被打破，但燕郊早先均价就在七、八千甚至更高的燕郊航城、美林湾、纳丹堡等楼盘价位依然没有松动，一度泡沫疯狂化的燕郊楼盘依然在跌声中力挺。多处售楼人员表示房价没有下跌也不会下跌，对于敏感期后的房价市场更是无限看好。

　　“不论政府怎么调控，不变的事实是，每年房价必涨无疑。七、八千元的房价还有可能再跌30%吗？不可能，降价30%只是个别楼盘的个别现象。”燕郊星河185的一位售楼人士这样告诉记者。

　　此外，燕郊某售楼处的内部人士表示，其实6月份开始，房主都不像5月份那样，谈价的时候嘴软，马上就能降下来，现在房主在原有基础上都不降，而且还要涨。

　　房地产专家李开发更是对《每日经济新闻》提出担忧，虽然表面看，地方政府在大形势下救不了开发商，但这很有可能只是开发商一次敷衍式的“中场休息”。

　　同时不可否认的是，即使跌破万元神话、即使有直降30%的可能，燕郊目前普遍七、八千的均价，租售比依然畸形。