龙蛇斗香河

有着6000多年历史，自古便是兵家必争之地，刘秀走国、唐王征东、宋辽之战、燕王扫北……历史上无数个著名事件曾在这里发生，这就是距北京市中心仅有45公里之遥的“香河”。时光进入2009年，香河之地再起烽烟，只不过，短兵相接的双方却是嗅觉敏锐的房地产开发商。

　　欲夺嫡封侯，必先争土地。

一年前，来自上海的大鳄绿地集团以“华北民用进口商品自由贸易区”之名进驻香河之后，旋即引来诸多实力开发商争相攻城略地。随后，另一品牌房企万通地产斥资4.8亿元斩获香河4宗国有土地使用权，荣盛发展随后挥金1.32亿元拿下10万平方米土地。进入10月，伴随着绿地“自由贸易区”即将启动，香河政府又宣布与一家位列全国十强的房企合作的总投资300亿元、可容10万人居住的新农村建设项目正式签约。另外，据知情人士透露，万科进驻香河也已成为定局。

　　至此，香河除已汇集了万科、绿地、万通等众多一线房企外；另一方面，华夏幸福基业、荣盛发展、北京京汉置业集团、盛达置地等起家于京冀的区域型开发企业也在香河安营扎寨、破土淘金。一场地产“龙蛇斗”自2009年开始，在香河这块并不大的土地上激烈开场。

　　香河的盛景，与距离北京更近，自称“CBD后花园”的燕郊形成了鲜明对比，在9月底燕郊出让的3宗土地中，除一宗流拍，另外两宗均被当地房企拿下。至今，楼盘云集的燕郊并未见到一线房企的身影。一位房地产业者认为，相比燕郊已经过度开发的局面，香河这块沃土还是一块近乎未开垦的处女地，一经开采，就会发现惊人的宝藏。只不过，在这场没有硝烟的战场上，全国性品牌房企在复制自己的成功，区域性房企则致力于深耕市场，每个企业心中都有一片自己想要征服的“高地”。而谁能占得先机？香河又如何避免重蹈燕郊“庸俗化”的覆辙？摆在“龙”、“蛇”们面前的，并非一段坦途。

　　短兵相接

　　新一轮圈地潮正袭向香河土地市场。记者近日获悉，9月27日，某一线房企已与河北建设集团签订协议，在香河共同开发建设一新农村建设项目。按照规划，该项目致力于香河县的新农村建设、村庄整理和两河开发。合作双方将在?池河流域打造600万平方米的京东新城，可容纳10万人居住，项目总投资达300亿元。

　　至此，香河又迎来了一个地产大鳄。3个月前，万通地产刚刚宣布以公开摘牌方式获得香河4宗国土用地权，这4宗地块合计面积533093.33平方米，万通将支付地价款47979万元。这是今年以来，万通首度出手圈地。

　　事实上，早在2008年，绿地集团就已率先进驻香河，成为首个进入香河的全国十强开发商，绿地计划在香河投资300亿元建设华北民用进口商品自由贸易示范区项目。与此同时，绿地在天津蓟县拿下千亩土地，打造盘龙谷文化城 (论坛 新闻)项目。在绿地集团看来，香河项目是其攻入北京市场的第一站，有着至关重要的作用。

　　如绿地集团预期，2008年，其“香蓟攻略”初战告捷：香河33.9平方公里华北民用商品自由贸易区的启动区推出“我家公坊 (论坛 新闻)”公寓和“中央领仕馆 (论坛 新闻)”别墅产品，引来置业热潮；蓟县盘龙谷磐石坊 (论坛 新闻)别墅项目走势也还不错。

　　而在一线品牌开发商中，觊觎香河市场的仍大有人在，包括万科等企业均有意在此开发。

　　分析人士认为，一定程度上，绿地集团进驻香河后，改变了香河楼市旧有格局。此前，香河楼市数华夏幸福基业一枝独秀，这是一家起家于廊坊的上市公司，有着一定区域运营商的特征，在香河以及北京周边等地开发了知名的“孔雀城 (论坛 新闻)”别墅项目。

　　彼时，除了华夏幸福基业外，香河楼市几乎没有叫得响的品牌开发商，大多楼盘由一家本土开发商“三强实业”开发，同样来自廊坊的荣盛发展也是今年方才进入。正是这样的前提给后来者留下了巨大的空间，近2年，随着香河产业发展迅速，楼市也快速起步，除吸引综合实力较强的一线开发商外，也引来如北京京汉置业集团、北京盛达置地投资有限公司等区域性开发商出手分羹。

　　相较几年前的无人问津，如今的香河成了开发商眼中的“香饽饽”，毋庸置疑，香河地产将出现一场不可避免的“龙蛇争斗”。

　　目前，香河的两大重点区域将成为“龙蛇斗”的热点，一是香河县城西边，以绿地投建的华北民用进口商品自由贸易示范区为代表的区域，京汉的项目也在此附近；二是香河经济技术开发区所在地的安平镇，以天下第一城 (论坛 新闻)为核心，周边分布了孔雀城以及万通等企业的项目。

　　“香河的区域优势以及整体规划均优势突出，具有很大的开发潜力，但一直以来只有当地开发商为主。”对于缘何选择香河作为进京的第一站，绿地集团京津事业部营销总监李蓟如是说。

　　随后蜂拥而至的众多开发商也正是看中这一潜力，多家进驻香河的开发商均对记者表示，香河拥有绝佳区位，县域三面与京津接壤，地处环渤海经济圈的核心腹地，囊括在“大北京”规划蓝图的“大七环”中，是京津一小时经济圈的最佳节点。最重要的是，香河房地产市场还是“一张白纸”，比起初具规模的通州和燕郊，刚刚起步的香河更具有升值潜力。

　　规避“第二燕郊”

　　“越来越多的品牌开发商进驻香河是件好事，对当地楼市发展和城市建设能起到很大的推动作用”。表面上，各家房企对香河之争均持乐观态度，但实则各自筹谋，互相较劲。

　　在这场较量中，一线品牌房企在复制自己的成功，区域性房企则致力做强做大、细分市场。

　　李蓟称，“我家公坊”这个精装小户型产品，60平方米左右的两居室已经赢得了市场认可。在多年海派别墅开发经验之上，绿地集团已在香河推出中央领仕馆城市别墅，这与香河原有的产品完全不同。华夏幸福基业旗下的孔雀城则要致力深耕细作别墅产品，要做名副其实的“京郊别墅小镇专家”。此外，万通地产在香河的目标则是建造一个占地超过8000亩的万通生态镇。

　　京汉置业集团股份有限公司营销总监方轶则表示，京汉置业将按照新的品牌战略继续前行，并逐渐走品牌复制的扩张化道路。在他看来，未来的房地产市场需求多样化的细分趋势将更加明显，京汉置业在细分市场方面会做专做强，打造个性化住宅产品。

　　“目前香河楼市的竞争格局是：当地企业开发的楼盘主要满足香河本地人的置业需求，外来开发企业则解决外地人置业需求，从而带动当地产业发展”。北京盛达置地投资有限公司总经理彭文涛表示，当地企业开发的楼盘品质以及价格并不高，外来企业不会重复此模式，而是将目光锁定在高品质住宅上，所面对的人群为京津地区的置业人群。

　　业内人士表示，可以预见，几年后的香河，有望一改基础环境差、市政配套不完善的现状，从长期看，诸多一线房企开发的均是目前北京城区不可能建设的大盘，对于区域的拉动效应会很明显，比较适合投资以及初就业者、低收入者作为过渡性房使用，相对良好的自然生态环境也适合养老。

　　颇值得玩味的是，房地产市场起步比香河要早的燕郊，却因高空置率、高租售比、无序开发、配套严重缺乏饱受诟病，甚至被业内人士戏称为“庸俗的城市化”。有着同样的区位优势，如何避免出现“燕郊第二”，考验着香河政府和开发商们。

　　“大的开发商要做地标性项目”，中国城市发展研究院常务副院长章惠生表示，在建设高品质住宅之外，香河可借鉴其他城市开发小体量的城市综合体项目，避免出现“有城无业”的尴尬。他同时指出，城市综合体的建设要靠政府和开发商双方共同努力打造。

　　“房地产开发是否有序，市场乱不乱，政府的决策、引导、规划很重要。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞如是说。

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